Aplicación del método de precios hedónicos para la estimación del valor de terrenos en barrios privados del conurbano bonaerense

Abstract

En los procesos de valuación de propiedades llevados a cabo por profesionales de Real Estate, los precios de venta y alquiler de los inmuebles generalmente son estimados con base en el modelo de precios hedónicos. Rosen (1974) define los precios hedónicos como “los precios implícitos de los atributos que son revelados a los agentes económicos a través de los precios observables de productos diferenciados y de las características específicas asociadas con ellos”. Utilizando una base de más de 400 terrenos, construida con información de diferentes fuentes publicadas durante 2020, la presente Tesis aplica este modelo a la valuación de terrenos en barrios privados tanto del norte como del oeste y sur de la provincia de Buenos Aires. Por un lado, se buscó identificar qué factores determinan el precio de los terrenos (sin edificar) en los denominados “Countries” y, por otro, hasta qué punto es factible aplicar este modelo para obtener los precios más adecuados a los mismos. Este estudio arrojó interesantes resultados que permitieron elaborar una fórmula de precios hedónicos para estimar de manera asertiva los precios de terrenos sin edificar en barrios privados bonaerenses, basado en las variables Superficie, Ubicación del barrio, Antigüedad, Servicios, entre otros.